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Ce que construire veut dire (1/2)
Noureddine El Aoufi | 26 Novembre 2018
     

Je suggère dans un premier temps de préciser « ce que construire veut dire » au Maroc en partant de la Constitution de 2011. La Constitution place le droit au logement au sein de  la taxinomie des « droits et libertés », au même titre que l’éducation, la formation professionnelle, la santé de base, la protection sociale, la couverture médicale, l’emploi, l’accès à l’eau, le développement durable.

Le terme utilisé, le « logement décent », figure également parmi les « priorités impérieuses » dans les discours royaux et il est décrit comme une condition de la « dignité humaine » et de la « cohésion sociale » ou du « vivre ensemble », l’habitat insalubre et les bidonvilles constituant même une « menace pour la cohésion et l’équilibre du tissu social et une source de frustration, d’exclusion, de déviation et d’extrémisme» (Discours royal au parlement, 11/10/2002).

Au plan théorique, le droit au « logement décent » fait partie de ce que A. Sen appelle les « libertés positives » ou « réelles » qui fondent l’approche du développement comme « capacités » (Un nouveau modèle économique. Développement, justice, liberté, Odile Jacob, 2003). C’est, par ailleurs, sur la base de cette approche en termes de développement humain que le rapport du Cinquantenaire a mis en évidence, en 2005, un déficit structurel et cumulatif depuis notamment l’application en 1983 du Programme d’ajustement structurel (PAS), dans les domaines de l’éducation, de la santé et du logement.

Un déficit structurel. Je me réfère à l’Enquête du ministère de l’habitat (2016) pour faire un bref « état des lieux » de la question de la construction en général et de l’habitat ou du logement en particulier. Je reprends ici quelques données significatives relatives à la catégorie logement, excluant les autres catégories du secteur de la construction (bâtiments publics, bâtiments industriels, commerciaux, et autres). 

Le déficit de logements (500 000 unités en 2015) correspond au nombre d’habitats inoccupés qui se monte à 517 000, soit 9% du parc, dont 56% sont vacants depuis plus de 24 mois et 50% sont des maisons marocaines contre 44% qui sont des appartements en immeuble.

En termes de propriété  l’enquête montre que 67% des ménages urbains sont propriétaires de leur logement (contre 63% en 2000). L’appropriation se fait principalement à travers l’autopromotion (45% des logements, contre 18% de logements achetés auprès d’un particulier, 15% auprès d’un promoteur privé, 2% auprès d’un promoteur public et 18% par héritage). Le crédit bancaire ne contribue qu’à hauteur de 14% au financement des logements, les fonds propres représentant 75% du financement. Quant au coût d’acquisition d’un logement, il est estimé à 306 277 DH en moyenne, au niveau national avec une variabilité selon l’emplacement du logement.

Au niveau qualité, la surface moyenne d’un habitat principal est de 102 m2 (68 m2 pour les constructions sommaires ou bidonvilles, 85 m2 pour l’appartement en immeuble, 101 m2 pour la maison marocaine et 282 m2 pour la villa) et le nombre de pièces est de 4 en moyenne. La cohabitation reste limitée (4,3 personnes par logement, soit à peu près la taille d’un ménage évaluée par le HCP).

Les logements présentent des surfaces et des dimensions minimales inférieures aux normes réglementaires : 19% des habitats sont constitués de pièces dont la surface est inférieure à 9 m² et 10% ont une hauteur inférieure à 2,8 m. 41% des logements comptent au moins une pièce non ensoleillée en hiver et 13% ont au moins une pièce ne disposant d’aucune fenêtre. Près du tiers du parc principal présente des signes d’insalubrité. 98% des logements occupés à titre principal sont dotés d’une cuisine, 99% de toilettes et 61% des foyers possèdent une salle de bains (recours au hammam extérieur).

Logement social. L’habitat social est défini par une superficie couverte comprise entre 50 m2 et 80 m2 et comprenant 2 ou 3 pièces.

Le stock national de logements sociaux est évalué à près de 1,2 million, soit un habitat sur 4 du parc global. Plus des deux tiers sont des maisons marocaines (les ménages concernés privilégient l’acquisition de lots de terrain et l’auto-construction à l’achat d’un appartement à 250 000 dirhams). Ces derniers ne représentent que 29% du parc d’habitats sociaux. Les appartements sociaux en immeuble sont prédominants dans les grandes villes (57% à Casablanca).

Le logement social ne concerne pas que les ménages pauvres ou vulnérables, mais aussi, dans une large mesure, les classes moyennes : 40% du parc sont occupés par des ménages ayant un revenu inférieur à 4 000 dirhams/mois (cible du logement social),  contre 46% occupés par des ménages dont le revenu se situe entre 4 000 et 6000 dirhams et 14% qui sont occupés par des ménages à revenus plus élevés. Les classes moyennes (revenus compris entre 4 000 et 14 000 dirhams, 62% de l’effectif global des ménages au Maroc) choisissent en priorité un logement de 3 ou 4 pièces de 75 m2 au moins. 68% de ces ménages intermédiaires vivent dans des « maisons marocaines », contre 25% dans des immeubles. Au fur et à mesure que le revenu augmente, les ménages moyens vont vers l’appartement en immeuble et la villa.

Ces données sur la configuration de l’habitat sont récentes, mais restent trop générales et ne font pas état des inégalités d’accès qui caractérisent le secteur du logement. Sur cette problématique, je ne peux que renvoyer à l’ouvrage que j’ai publié avec S. Hanchane sur Les inégalités réelles (Editions Economie critique, Rabat, 2016). Je rappellerai à ce propos quelques conclusions se rapportant aux données de l’enquête nationale sur le niveau de vie des ménages (Haut-Commissariat au Plan, 2007).

Inégalités d’accès. L’indicateur type de logement est fortement corrélé au niveau de vie des ménages. En effet, environ 12 % des habitations modernes sont occupées par les 20 % les plus défavorisés contre plus de 61% appartenant aux 20 % les plus aisés. Quant aux logements précaires ou insalubres, dont le nombre a connu une évolution significative ces dernières années, ils sont le lot des ménages les plus démunis de la population. En milieu rural,  près de 71 % des ménages résident dans des maisons en pisé ou en pierres et 17% dans des maisons en dur. La part des ménages ruraux occupant des maisons modernes de type urbain se monte à 5,3 % en 2001 contre 0,2 % en 1998.

L’examen de la concentration dans les logements fait ressortir que près de 44 % des ménages cohabitent en groupes avec plus de trois personnes par pièce. Cette densité est relativement plus élevée en milieu rural (46% contre 42% en milieu urbain).

La structure de la densité des ménages dans les logements est quasi similaire dans les deux milieux de résidence : en milieu urbain 4,7% des ménages, en moyenne, disposent de plus d’une pièce par personne (3,8% en milieu rural). En revanche, pour près de 15% des ménages dans les deux milieux, plus de 4 personnes partagent une seule pièce.

Pour ce qui est des équipements sanitaires, des réseaux d’assainissement solide et liquide, etc., les inégalités entre les ménages sont fonction du milieu de résidence, du quartier d’implantation et de la nature du logement occupé. Le monde rural est le plus touché par les manques en installations d’assainissement solide : en 2000-2001, près de 96% des ménages ruraux n’ont d’autre moyen que la nature nue pour se débarrasser des déchets et ordures, l’intervention des communes demeurant contenue dans des limites extrêmes. Au niveau urbain, en revanche, plus de 87% des ménages bénéficient des services communaux en matière d’évacuation des ordures dont 67% par le moyen des camions municipaux et 20% en ayant recours à des poubelles implantées par les services communaux.

Ces chiffres varient d’un quartier à l’autre, selon le niveau de peuplement et la qualité du quartier. Ainsi, les zones villas et les quartiers modernes se caractérisent par l’existence de moyens d’évacuation ponctuels et sans commune mesure avec les quartiers surpeuplés ou précaires.

Les mêmes inégalités en termes de manques peuvent être observées pour ce qui concerne l’assainissement liquide que reflète notamment la présence des égouts : la majorité des logements en milieu urbain est reliée au système des égouts, soit plus de 80% des ménages contre 20% utilisant les moyens traditionnels (fosses  septiques ou autres). Dans le monde rural, une proportion extrêment faible de la population dispose d’un mode d’évacuation des eaux usées au moyen des égouts, soit 2% des ménages bénéficiaires. Cette réalité, inhérente en partie à l’absence des réseaux de l’eau potable dans le milieu rural, n’a pas connu de changements notables depuis les années 1990 corroborant ainsi la tendance à la reproduction des inégalités structurelles et territoriales.


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